Ob Mietausfall, Instandhaltungskosten oder Zinsänderungen: Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage gibt es zahlreiche Risiken. Um Verluste zu vermeiden, sollten mögliche Unsicherheiten hinsichtlich der Einnahmen, Kosten und Finanzierung von Beginn an berücksichtigt werden. Welche drei Risikofaktoren vor jedem Kauf beachten werden sollten und wie Sie diese erfolgreich minimieren können, erfahren Sie in diesem Artikel.
1. Unregelmäßige Mieteinnahmen
Zu Beginn gilt es, eine Immobilie mit hoher Mietnachfrage zu erwerben, um Leerstand zu vermeiden. Dabei sind die Lage sowie der Zustand des Objekts entscheidend. Eine regelmäßige Instandhaltung ist dabei essentiell, um die Wohnung auch für zukünftige Mieter attraktiv zu erhalten. Ist ein potenzieller Mieter gefunden, kann schon vor der Vermietung ein Mieteinnahmen-Risiko verringert werden. Potenzielle Mieter sollten hierfür einer zuverlässigen Mieterprüfung unterzogen werden. Durch einen Gehaltsnachweis oder eine Schufa-Auskunft können Sie vorausschauend sicherstellen, dass der Mieter sich die Wohnung leisten kann und der Zahlung auch in Zukunft zuverlässig nachkommt.
Bleibt die Mieter aus oder wird sie vom Mieter nicht in der vereinbarten Höhe geleistet, gilt es schnell zu handeln. Eine schriftliche Mahnung sowie ein direkter Austausch mit dem Mieter sind hier ratsam. Dies kann auch von einer Mietverwaltung übernommen werden. Um dennoch für möglichen Mietausfall durch eventuellen Mieterwechsel und Leerstand vorbereitet zu sein, sollten Rücklagen vorhanden sein. Je nach Immobilie und Standort sind hierfür etwa 3% der Kaltmiete als Reservekapital zu empfehlen.
2. Zinsänderungsrisiko
Eine Finanzierung kann beim Immobilienkauf neben vielen Vorteilen auch ein großes Risiko mit sich bringen. Lange Kreditlaufzeiten und niedrige Zinsen machen den Immobilienkauf für viele Interessenten derzeit besonders attraktiv. Diese Kombination kann sich jedoch auch negativ auswirken. Da die Zinsen nicht bis zum Ende der Laufzeit festgelegt sind, ist eine Zinsänderung möglich. Dabei lässt sich nur schwer abschätzen, wie sich die Zinsen in Zukunft weiterentwickeln werden. Endet beispielsweise eine Zinsbindung nach 10 Jahren, müssen neue Konditionen bestimmt werden. Bis zu diesem Zeitpunkt können die Zinsen wieder deutlich angestiegen sein und den Käufer in finanzielle Schwierigkeiten bringen.
Um hier auf Nummer sicher zu gehen, sollten Zinsbindung mit möglichst langer Laufzeit vereinbart werden. Um passende Lösungen zu finden, sollte der Markt und die Zinsentwicklung zudem stets mitverfolgt werden. So kann man sich rechtzeitig unter anderem mit Sondertilgungen oder Forward Darlehen absichern. Um diese Gefahren beim Kauf ihrer Immobilie möglichst gering zu halten, ist es im Allgemeinen empfehlenswert ausreichend Eigenkapital mitzubringen. Beim Kauf ist es ratsam, etwa 20 bis 30 Prozent des Preises als Eigenkapital zur Verfügung zu haben.
3. Zusätzliche Ausgaben
Unvorhergesehene Ausgaben durch Reparaturen und Wartungsarbeiten können die Investition ins Schwanken bringen. Nach dem Kauf sollte die Kalkulation von Einnahmen, Ausgaben sowie Rücklagen daher im Auge behalten werden. Hier sollte neben Rücklagen für einen möglichen Mietausfall auch ein Reservekapital für die Instandhaltung es Objekts vorhanden sein. Dabei sind 10 Euro pro Quadratmeter und Jahr zu empfehlen. Sobald Reparaturen anfallen, gilt es zudem Angebote von Handwerkern zu vergleichen und das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden.
Beim Immobilienkauf sind außerdem die Nebenkosten nicht zu unterschätzen. Neben möglichen Renovierungsarbeiten sind hierbei auch die Maklerprovision, Kosten für den Notar und Grunderwerbssteuer mit einzubeziehen. Um zusätzliche Kosten in der Zukunft möglichst gering zu halten, sollte daher vor dem Kauf eine umfassende Prüfung der Immobilie erfolgen. Hier ist es ratsam, die Hilfe eines Experten in Anspruch zu nehmen. So können Sie eine qualifizierte und unabhängige Einschätzung über den Wert Ihrer Immobilie erhalten und fundierte Entscheidungen treffen.
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