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Vorteile eines Wertgutachtens beim Immobilienkauf

Ob die Lage, die Größe, die Ausstattung oder der Zustand eines Objekts: Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Umso wichtiger ist es, vor dem Kauf auf eine neutrale und qualifizierte Einschätzung eines Experten zu vertrauen und ein Wertgutachten in Anspruch zu nehmen. In diesem Beitrag erfahren Sie die wichtigsten Fakten rund um das Wertgutachten und welche Vorteile es mit sich bringt.


Was ist ein Wertgutachten?


Ein Wertgutachten hilft dabei, den Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen. Hierbei wird der Verkehrswert eines Objekts ermittelt. Die Objekte werden einer genauen Prüfung unterzogen, um eine fundierte und gesetzlich anerkannte Werteinschätzung zu ermitteln. Dabei beurteilen wir als Sachverständige eine Immobilie hinsichtlich verschiedener Aspekte wie der Lage, dem baulichen und technischen Zustand sowie der aktuellen Immobilienmarktlage.


Gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, dienen dabei mehrere Daten als Berechnungsgrundlage. Dazu zählen unter anderem das allgemeine Wertverhältnis auf dem Markt (zum Beispiel in Regionen wie München oder in einzelnen Münchner Stadtteilen), Bauschäden und Mängel, Bodenrichtwerte, Indexzahlen sowie Vergleichswerte zu anderen Grundstücken mit Bebauung. Wertgutachten können dabei bis zu 35 Seiten und mehr umfassen, sind gerichtstauglich und werden sowohl von Behörden als auch Banken anerkannt.


Wann wird ein Wertgutachten benötigt?


Wenn Sie sich dazu entscheiden, eine Immobilie zu erwerben oder zu verkaufen, sollte bereits im Vorfeld ein Wertgutachten erstellt werden. Dieses bringt sowohl für den Käufer als auch Verkäufer einige Vorteile mit sich, die hier genauer erläutert werden:


1. Werteinschätzung der Immobilie


Ein Wertgutachten hilft dabei, die Kaufpreishöhe eines Objekts zu überprüfen. Somit ist es vor allem für Käufer interessant, die eine professionelle Einschätzung des Immobilienwerts erhalten wollen. Schließlich will man als Käufer genau wissen, wie der Zustand des zu erwerbenden Objektes ist. Mängel können von Laien bei Immobilien häufig nicht frühzeitig erkannt werden. Im schlimmsten Fall hat dies unvorhergesehene Renovierungs- oder Sanierungskosten zur Folge.


2. Klarheit bei Preisverhandlungen


Ein Wertgutachten gibt genau Aufschluss darüber, ob und welche Makel vorhanden sind, mit welchem Ausgaben für das Haus oder die Wohnung auch in Zukunft zu rechnen ist und welchen Einfluss dies auf den Verkaufspreis hat. So kann schnell herausgefunden werden, ob der vom Verkäufer verlangte Preis gerechtfertigt ist oder nicht. Dies kann auch die Preisverhandlungen verkürzen.


3. Kein Vermögensschaden für Verkäufer


Für Verkäufer ist das Wertgutachten dabei ebenfalls interessant, um den Verkaufspreis realistisch anzusetzen und einen Vermögensschaden durch eine zu niedrige Preisvorstellung zu verhindern. So können fair Angebotspreise abgeleitet werden, die potenzielle Mieter nicht von Vornherein abschrecken und schneller Gewinne erzielen.


4. Finanzierung der Immobilie


Die Entscheidung über eine Finanzierung bei der Bank kann mithilfe eines Wertgutachtens erleichtert werden. Das Gutachten dient als fundiertes Argument gegenüber der finanzierenden Bank und kann den Prozess um einiges beschleunigen.


5. Vorlage beim Finanzamt


Der Fiskus will es immer genau wissen. Wollen Sie eine Immobilie in das Betriebsvermögen einbringen oder herauslösen? Müssen Sie Erbschaftssteuer zahlen? Fragt das Finanzamt nach dem gemeinen Wert ihrer Unternehmensimmobilien?

Das Finanzamt bestimmt den gemeinen Wert (Grundbesitzwert) einer Immobilie nach einer gesetzlich geregelten, sehr vereinfachten Berechnungsformel, meist ohne vorherige Inaugenscheinnahme. Unterlagen und Fakten, die zur objektiven Bewertung beitragen würden, bleiben i.d.R. unberücksichtigt. Die tatsächliche Sachlage wird nicht detailliert beleuchtet. Fällt die Bewertung zu hoch aus, kann der Steuerpflichtige durch den "Nachweis des niedrigeren Wertes" (nach § 198 BewG) mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens die Sachlage wenden.


6. Immobilienbewertung bei Erbschaft

Das Finanzamt definiert den Immobilienwert als Grundlage der Besteuerung im Erbfall nach einem stark vereinfachten Verfahren. Die Besichtigung ist nicht erforderlich. Mindernde Mängel wie eine hohe Immobilienabnutzung bleiben so unberücksichtigt. Die im Zweifelsfall überhöhten Werte treffen dann nicht den tatsächlichen Verkehrswert. Erben können nach § 198 Bewertungsgesetz durch ein unabhängiges Gutachten den geringeren Wert dokumentieren und die anfallende Steuerlast mindern. ​ Gerade bei familiären Erbauseinandersetzungen empfiehlt sich die Bewertung durch einen Sachverständigen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Bei einer hochwertigen Immobilienerbschaft sollte man auf Nummer sicher gehen. ​ Wer sich mit dem Gedanken trägt eine Immobilie ganz oder in Teilen zu Lebzeiten zu schenken, kann dies im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge tun. Da der Übertragungswert der Immobilie an deren Verkehrswert gemessen wird und der Bodenwert daran in aller Regel einen erheblichen Anteil hat, empfiehlt es sich, solche Überlegungen nicht auf die lange Bank zu schieben.


7. Immobilienbewertung bei Ehescheidung


Sind gemeinsame Immobilien vorhanden, steht eine Auszahlung an, muss Zugewinn durch Immobilienbesitz berechnet werden oder wollen Sie im Vorfeld einer Scheidung die finanziellen Konsequenzen kennen?

Ist in einer Ehe Immobilienvermögen vorhanden, muss bei einer Scheidung meist der Zugewinn nach § 1373 BGB festgestellt werden. Meist unabhängig davon, ob die Immobilie im gemeinsamen Besitz ist oder nur einer der Ehepartner im Grundbuch eingetragen ist. Nicht selten fordern weitere strittige Sachverhalte die Klärung, etwa in die Immobilie erbrachte Arbeits- oder Geldleistungen eines Ehegatten. Das Streitpotenzial ist hier besonders hoch. Sinnvoll, prozessfördernd und kostensparend ist es, beide Ehegatten in die Klärung einzubeziehen. Eine objektive, unabhängige Bewertung durch den öffentlich bestellten Sachverständigen empfiehlt sich bereits vorab.

Fundiertes Wertgutachten mit RevaGo Real Estate


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